Kodu müüki raskendavad probleemid: mida teha enne müügiga alustamist?

Alusta probleemide kaardistamisest, mitte juhuslikust remondist

Enne probleemse kodu müüki koosta tervikpilt selle dokumentidest, tehnilisest seisukorrast ja nähtavatest puudustest, alles siis otsusta, millele raha kulutada.

Tegutse sellises järjekorras:

• võrdle ehitisregistri andmeid ja plaane kodu tegeliku ruumilahendusega;
• pane kirja nähtavad kahjustused, pooleliolevad tööd ja igapäevased pisivead;
• hinda, kas ebaselge seisukorra või varasemate ümberehituste tõttu on vaja sõltumatut tehnilist ülevaatust;
• jaga puudused parandatavateks, spetsialisti hinnangut vajavateks ja ostjale avaldatavateks;
• küsi enne suuremat remonti hinnangut selle kohta, kuidas töö võiks mõjutada kodu müüdavust ja võimalikku hinnavahemikku;
• pärast seisukorra selgitamist korrasta ruumid, määra realistlik müügihind ja koosta kirjalik müügiplaan.

Juhuslik remont ei ole hea lähtekoht. Suuremad parendustööd ja kallid erilahendused ei pruugi müügihinnas tagasi tulla, samas võivad poolikud tööd olemasolevaid puudusi veel rohkem esile tõsta.

Selline järjekord aitab eristada probleeme, mis vajavad päriselt lahendamist, neist, mida on mõistlik hinnastamisel arvestada ja ostjale ausalt kirjeldada.

1. Võrdle kinnisvara dokumente tegeliku olukorraga

Dokumentide kontroll algab ehitisregistri andmete ja sealsete plaanide võrdlemisest kodu praeguse ruumilahendusega. Erinevus ei tähenda automaatselt, et müük on võimatu, kuid selle põhjus ja tähendus tuleb enne turundamist välja selgitada.

Kontrolli eelkõige, kas:

• ruumide paigutus vastab registris olevale plaanile;
• seinu on eemaldatud, lisatud või teise kohta ehitatud;
• hoonele on rajatud juurdeehitisi või muid täiendusi;
• varasemate tööde kohta on olemas projektid, kooskõlastused ja asjakohased load;
• registriandmetes kirjeldatud objekt vastab sellele, mida ostjale tegelikult müüakse.

Puudulik dokumentatsioon võib ilmneda ka siis, kui praegune omanik ei ole muudatusi ise teinud ega tea varasemate tööde üksikasju. Kooskõlastamata ümberehitused, eemaldatud kandvad seinad ja dokumenteerimata juurdeehitused võivad müüki raskendada.

Kui plaan ja tegelik olukord ei ühti, ära alusta oletuse põhjal seadustamist ega remonti. Kogu kokku olemasolevad projektid ja varasemate tööde dokumendid ning lase vastava pädevusega spetsialistil hinnata, milliseid dokumente või kooskõlastusi konkreetse objekti puhul vaja võib minna ja kas muudatust saab korrastada. Nõuded sõltuvad tehtud muudatusest, hoonest ja olemasolevast dokumentatsioonist, mistõttu ei sobi kõigile objektidele üks universaalne tegevuskava.

2. Telli kahtluse korral sõltumatu tehniline ülevaatus

Sõltumatut tehnilist ülevaatust tasub kaaluda siis, kui kodu seisukord või ehitusajalugu pole selge, näha on kahjustusi või varasemate ehitus- ja remonditööde kohta puudub piisav teave. Oma koduga harjudes võivad tehnilised probleemid jääda märkamata, mistõttu aitab erapooletu kontroll saada seisukorrast selgema pildi.

Enne tellimist lepi kokku kontrolli ulatus. Kirjelda spetsialistile teadaolevaid kahjustusi, varasemaid töid ja kohti, mis tekitavad kahtlusi. Täpsusta, millised ruumid, konstruktsioonid ja tehnosüsteemid üle vaadatakse ning kas maja puhul kuuluvad kontrolli ka hoone välisosad. Kui kaalud termopildistamist, käsitle seda eraldi kontrollivõimalusena ja lase spetsialistil hinnata, kas see on konkreetse küsimuse lahendamiseks vajalik. Müügieelse kontrolli ning termopildistamise võimalust pakutakse eraldi teenustena.

Kontrolli tulemusena küsi kirjalikku raportit, milles on:

• kirjeldatud kontrollitud alad ja kontrolli ulatus;
• välja toodud leitud puudused ning kriitilised kohad;
• eristatud tähelepanekud, mis vajavad täiendavat uurimist;
• esitatud soovitused võimalike parandamisvajaduste kohta.

Audit võib tuua nähtavale probleeme, mida omanik ise ei teadnud, ning raport aitab järgmised otsused siduda konkreetsete leidudega. Seda tuleb kasutada seisukorra kaardistamiseks, mitte eeldusena, et kontroll hõlmab automaatselt kõiki võimalikke varjatud puudusi.

3. Otsusta iga puuduse puhul, kas see parandada või avaldada

Teadaolev probleem tuleb enne müüki kas lahendada või ostjale avaldada. Otsuse tegemiseks jaga puudused kolme rühma:

• Spetsialisti hinnangut vajavad probleemid. Kui kahjustuse põhjus või ulatus pole selge, ära lähtu oletusest. Sõltumatu tehniline ülevaatus võib aidata tuvastada puudusi ning anda kirjaliku raporti koos soovitustega.
• Väikesed korrastustööd. Suurpuhastus ning näiteks logisevate käepidemete või tapeedirebendite parandamine võivad kodu esmamuljet parandada.
• Suuremad tööd. Hinda enne alustamist, kas töö on võimalik terviklikult lõpetada. Kallid või ostja maitsest sõltuvad uuendused ei pruugi end tagasi teenida ning poolik remont võib ülejäänud puudusi rohkem esile tuua.

Kui puudus jääb parandamata, anna ostjale selle kohta olemasolevate dokumentidega kooskõlas olev teave. Probleemkohtade aus väljatoomine aitab ostjal objekti seisundit hinnata.

Küsi oma kodule tasuta hinnangut

Ära eelda ühegi töö puhul kindlat hinnatõusu. Otsusta konkreetse puuduse, töö maksumuse, kodu üldise seisukorra ja kohaliku turuinfo põhjal.

4. Väldi remonti, mille tasuvus pole läbi mõeldud

Enne müüki tasub teha eelkõige väikesed, selgelt piiritletud tööd, mille saab korralikult lõpetada, mitte alustada kulukat uuendamist lootuses, et kogu kulu kajastub müügihinnas.

Mõistlikud tööd võivad olla näiteks:

• logisevate käepidemete kinnitamine;
• tapeedirebendite ja muude väikeste pinnavigade korrastamine;
• poolelioleva pisitöö lõpetamine;
• kulunud, kuid lihtsalt parandatava detaili korrastamine.

Toimivaid detaile ei pea vahetama ainult moodsama välimuse pärast. Uus tehnika, vann, segistid, kallid disainielemendid või erilise maitse järgi valitud materjalid ei pruugi ostjale olla sama väärtuslikud kui müüjale. Ostja võib soovida need valikud ise teha, mistõttu võib investeering jääda müügihinnas tagasi saamata.

Väldi ka poolikut remonti. Kui eelarve ei võimalda terviklikku tulemust, võib uue ja vana lahenduse tugev kontrast muuta ülejäänud kulumise veel silmatorkavamaks.

Koosta enne tööde tellimist eelarve ning võrdle seda tehnilises raportis kirjeldatud vajaduste ja realistliku turuhinnanguga. Prioriteet peaks olema puudusel, mille parandamine on selgelt põhjendatud ja lõpuni teostatav. Maitsepõhised uuendused võib jätta ostjale. Ühegi remonditöö puhul ei tasu eeldada kindlat hinnatõusu.

5. Korrasta kodu ja valmista ette aus müügimaterjal

Kui kodu seisukord on kaardistatud, tee suurpuhastus ja lõpeta need väikesed parandused, mille tegemine on juba otsustatud. Enne pildistamist eemalda ruumidest üleliigsed esemed ning koonda kokku tehnilise kontrolli raport ja muu seisukorda kirjeldav teave.

Fotod peaksid olema selged ja aitama ruumidest ülevaadet saada. Vähesed või kehva kvaliteediga pildid võivad huvi vähendada. Pildistamisel tasub kasutada piisavat päevavalgust. Videot või 360-kraadist vaadet võib kasutada fotode täiendusena.

Kirjelda teadaolevaid probleemkohti ausalt ning tugine tehnilises raportis või muudes dokumentides olevale teabele.

6. Määra hind kodu tegeliku seisukorra põhjal

Realistlik hinnavahemik kujuneb pärast dokumentide, tehnilise seisukorra, tegemata tööde ja võrreldavate turuandmete hindamist, mitte üksnes omaniku ootuse või varasema ostuhinna järgi.

Hinda koos järgmisi asjaolusid:

• milline on kodu dokumentide ja registriandmete seis;
• millised tehnilised puudused on kinnitatud ning millised vajavad lisauurimist;
• millised tööd tehakse enne müüki ja millised jäävad ostjale;
• kuidas paikneb objekt võrreldes sarnaste müügis olevate või müüdud kodudega;
• millised seisukorra ja kulude argumendid võivad kerkida hinnaläbirääkimistel.

Kui probleemid jäävad kõrvaldamata, peab küsitav hind kajastama objekti tegelikku seisukorda. Probleemsena müüdava kinnisvara hind võib olla madalam, kuid ühe puuduse mõju ei saa määrata üldise protsendi või valemiga. Konkreetne vahemik sõltub objektist ja asjakohastest turuandmetest.

Müügiplaanis tasub ette määrata, millistele faktidele läbirääkimistel toetuda ja millises ulatuses ollakse valmis pakkumisi kaaluma. See aitab vältida olukorda, kus esimese pakkumise järel tehakse emotsionaalne hinnamuutus.

Tallinnas ja Harjumaal saab meilt tasuta hinnangu ja müügiplaani 48 tunniga. Ülevaatuse, analüüsi ja nõustamise eest ei tule maksta ning lepingu sõlmimise kohustust ei teki. Hinnang on alus müügiotsuse ja järgmiste sammude kavandamiseks, mitte enne objekti ülevaatamist antav siduv müügihinna lubadus.

7. Pane enne kuulutamist kirja müügiplaan

Kirjalik müügiplaan seob üheks tervikuks hinna, ajakava, parandatavad puudused, avaldatavad probleemid, turunduse ja tegevuse juhuks, kui esialgne lahendus tulemusi ei anna.

Plaani pane kirja:

• põhjendatud alghind ja selle aluseks olevad turuandmed;
• enne kuulutamist lõpetatavad tööd ning nende eelarve;
• parandamata puudused ja viis, kuidas need ostjale avaldatakse;
• kasutatavad dokumendid, tehniline raport ja müügimaterjalid;
• näitamiste ning ostjate küsimuste korraldus;
• hinnaläbirääkimiste lähtekohad;
• aeg, millal tulemusi hinnatakse ja plaani vajaduse korral muudetakse.

Nii püsivad dokumentide kontroll, tehnilised leiud, hinnastamine ja ostjale antav teave omavahel kooskõlas. Plaanis ei tohiks käsitleda müügihinda ega tähtaega tagatud tulemusena, sest ostjate huvi ja pakkumised sõltuvad konkreetsest objektist ning turuolukorrast.

Oleme Tallinnas ja Harjumaal tegutsev kinnisvaramaakleri teenus ning meie teenuste hulka kuulub kodu müügi vahendamine. Ette ei tule maksta. Pärast 30 päeva saab koostöö ilma trahvita lõpetada. Enne lepingu sõlmimist vaata kirjalikult üle kokkulepitud tasu, poolte ülesanded ja muud koostöötingimused.

Kui soovid enne kuulutamist hinnast ja tegevusjärjekorrast selget pilti, küsi meilt tasuta hinnangut ja müügiplaani. See sobib ka siis, kui müügiotsus pole veel lõplik.

Saada päring hinnangu ja müügiplaani saamiseks