Ettevalmistustöö tasuvus sõltub selle kogukulust ning tõenäolisest mõjust müügihinnale, läbirääkimistele ja müügiajale. Juhend aitab võrrelda väikest värskendust, põhjalikku remonti ja praeguses seisukorras müüki.
Tasuvus selgub kulude ja tõenäolise müügitulemuse võrdlusest
Ettevalmistustöö on tasuv siis, kui selle põhjendatud mõju müügitulemusele ületab tööde, materjalide ja kulutatud aja väärtuse. Lihtsustatud arvutus on järgmine:
netotasuvus = tõenäoline rahaline kasu - kõik ettevalmistuskulud
Rahaline kasu ei tähenda ainult võimalikku kõrgemat müügihinda. Ettevalmistus võib vähendada puudusi, millele ostja saaks hinnaläbirääkimistel tugineda, ning toetada lühemat müügiperioodi. Kulude poolel tuleb arvestada raha, enda aega ja võimalikku viivitust, kui tööde tõttu lükkub müügi alustamine edasi.
Tasuvust ei tasu arvutada üldise hinnalisa protsendi järgi. Tulemus sõltub kodu praegusest seisukorrast, asukohast ja valitud töödest ning Eesti turu kohta ei ole üht kindlat hinnalisa, mida saaks igale objektile rakendada.
Seetõttu alustame tavaliselt väikese kuluga nähtavatest parandustest, mitte eeldusest, et põhjalik remont annab parima tulemuse. Koristamine, liigsete asjade eemaldamine ja väikeste puuduste parandamine võivad nõuda peamiselt aega, samas kui mahukas remont võib võtta nädalaid või kuid.
Samm 1: määra kodu väärtus enne tööde alustamist
Realistlik lähtepunkt on kodu ligikaudne turuväärtus selle praeguses seisukorras, mitte kavandatud remondi eelarve või omaniku soovitud müügihind. Võrdle võimalikult sarnase asukoha, seisukorra ja planeeringuga objekte ning pane ausalt kirja kodu nähtavad tugevused ja puudused.
Omaniku hinnaootust võivad mõjutada koduga seotud mälestused, enda tehtud töö ja varasemad kulutused. Need on omanikule olulised, kuid ei pruugi turuhinnas samal määral kajastuda. Seetõttu ei saa remondile kulutatud summat automaatselt eeldatavale müügihinnale liita.
Maakler või hindaja aitab vaadata turuhinda objektiivsemalt ning hinnata, kas konkreetse kodu korrastamine või remont võiks enne müüki olla põhjendatud. Tallinnas ja Harjumaal pakume tasuta hinnangut ja müügiplaani 48 tunniga. Esialgne vahemik on ligikaudne, täpsem hind kujuneb ülevaatuse järel.
Lähtepunkti järel saab võrrelda kaht olukorda: kodu võimalik müügitulemus praeguses seisus ja tulemus pärast valitud ettevalmistustöid. Nii ei teki ekslikku eeldust, et iga parendus suurendab müügihinda vähemalt oma maksumuse võrra.
Samm 2: koosta iga töö kohta täielik kulurida
Tasuvuse hindamiseks kirjuta iga kavandatud töö juurde selle täielik raha- ja ajakulu. Lisa ainult sinu kodu puhul rakenduvad read:
- materjalid ja kohaletoimetamine;
- tellitud töö;
- koristamine ja jäätmete äravedu;
- pisiparandused ning pindade värskendamine;
- ruumide korrastamine ja mööbli ümberpaigutamine;
- fotograafia;
- enda aeg tööde tegemiseks ja korraldamiseks;
- müügi alustamise võimalik edasilükkumine.
Erista müügiks ettevalmistamine ehitusremondist. Ettevalmistus võib piirduda koristamise, asjade vähendamise, mööbli ümberpaigutamise ja valgustuse korrastamisega. Põhjalik remont võib aga võtta kaua aega, tuua lisakulusid ja mitte tehtud kulutusi tagasi teenida.
Arvuta iga töö tegelik kogukulu eraldi. Tulude poolele lisa võimalik hinnamõju ainult siis, kui see on konkreetse kodu puhul põhjendatud. Kui eurodes hinnalisa pole võimalik usaldusväärselt määrata, võrdle töö maksumust selle nähtava mõjuga esitlusele ja ostja hinnaalandusargumentidele.
Samm 3: hinda võimalikku mõju hinnale, hinnaalandusele ja müügiajale
Hinda ettevalmistuse võimalikku kasu kolme eraldi küsimuse kaudu. Nii ei põhine arvutus oletusel, et iga tehtud töö tõstab müügihinda kindla summa võrra.
- Kas kuulutuse esitlus paraneb? Korrasta kodu enne fotograafiat. Vaata, kas asjade vähendamine, parem valgustus või pindade värskendamine muudab ruumid fotodel selgemaks ja avaramaks. Fotod ja kuulutus kujundavad ostja esmase kokkupuute objektiga.
- Kas hinnaalanduseks jääb vähem põhjuseid? Pane kirja nähtavad puudused, millele ostja võiks läbirääkimistel tugineda. Koristus ja pisiparandused ei pruugi turuväärtust automaatselt tõsta, kuid võivad vähendada hinnaalanduse argumente.
- Kas ettevalmistus võib müügiperioodi lühendada? Hinda kodu tervikmuljet alates sissepääsust. Lisaks tubadele vaata üle esik, trepikoda, rõdu või välisala, sest need mõjutavad ostja esmamuljet.
Võrdle neid mõjusid töö täieliku kulu ja müügi alustamise võimaliku viivitusega. Ära lisa kalkulatsiooni kindlat hinnatõusu ega ajavõitu ilma konkreetse objekti kohta põhjendatud aluseta.
Küsi oma kodu väärtuse hinnangut
Samm 4: eelista väikese kuluga ja nähtava mõjuga töid
Kõige väiksema tasuvusriskiga on tavaliselt tööd, mille tulemust saab kohe ruumis ja fotodel näha, ilma et kodu tuleks põhjalikult ümber ehitada.
Soovitatav järjekord on:
- vähenda nähtavate esemete ja üleliigse mööbli hulka;
- tee põhjalik koristus;
- paranda logisevad lingid, lahtised liistud ja muud väikesed puudused;
- värskenda vajaduse korral kulunud pinnad neutraalse tooniga;
- vaheta läbipõlenud lambipirnid ja korrasta valgustus.
Asjade vähendamine on üks mõjusamaid ettevalmistusi, sest vähem täidetud ruum paistab avaram. Kosmeetiline värskendus võib anda parema lõpptulemuse kui põhjalik remont, millega kaasnevad suuremad kulud ja risk, et investeering ei kajastu täielikult müügihinnas.
Vaata ettevalmistust, fotograafiat ja kuulutust ühe tervikuna. Korrastatud kodu peab olema valmis enne pildistamist ning head fotod vajavad omakorda selget ja täpset kuulutust.
Väldi kallist uuendust ainult enda maitse järgi. Ostja võib soovida teistsuguseid materjale, värve või planeeringut ning sel juhul ei pruugi sinu valik tema jaoks lisaväärtust luua. Eelista neutraalseid parandusi, mis muudavad olemasoleva kodu hoolitsetumaks, mitte ei püüa ennustada tulevase omaniku maitset.
Samm 5: otsusta, millal remont tegemata jätta
Põhjalik remont tasub enne müüki tegemata jätta, kui selle kulu ja ajakulu on suured, kuid võimalikku mõju müügitulemusele ei saa konkreetse kodu puhul põhjendada. Remont võib müügi alustamist edasi lükata, tekitada lisakulusid ja jääda müügihinnas täielikult tagasi teenimata.
Olemasolevas seisukorras müük võib olla põhjendatud eelkõige siis, kui:
- kodu vajab mitme ruumi või tehnosüsteemi ulatuslikku uuendamist;
- võimalik ostja soovib ruumid enda vajaduste järgi ümber kujundada;
- müüja tehtud remont piiraks ostja valikuid, kuid ei annaks selget hinnamõju;
- tööde tõttu lükkuks müügi alustamine märgatavalt edasi.
Kosmeetiline värskendus ei lahenda tõsiseid elektri- või torustikuprobleeme. Sellises olukorras tuleb võrrelda kahte realistlikku varianti: puuduste parandamise täielikku kulu ning kodu ausat hinnastamist selle praeguses seisukorras.
Universaalset tasuvuslävendit ei ole. Lõplik otsus sõltub objekti seisukorrast, tööde ulatusest ja kohaliku turu hinnatasemest. Kui remondi võimalik kasu põhineb üksnes lootusel, et kogu kulutatud summa lisandub müügihinnale, on mõistlik enne tööde tellimist hinnata ka remontimata müügi varianti.
Praktiline otsustusmall enne raha kulutamist
Lõplik otsus tee kolme müügivariandi võrdluse põhjal, kasutades iga kavandatava töö kohta sama nelja välja.
Variant või töö: Müük praeguses seisukorras
Kogukulu: Tööde puudumisel tekkivad otsesed ja kaudsed kulud
Teostamise aeg: Millal saab müüki alustada
Tõenäoline mõju ja peamine risk: Mõju hinnale, läbirääkimistele ja ostjate huvile, riskiks nähtavad puudused
Variant või töö: Väike kosmeetiline värskendus
Kogukulu: Materjalid, tellitud töö ja enda aeg
Teostamise aeg: Tööde kestus ning võimalik viivitus
Tõenäoline mõju ja peamine risk: Mõju esitlusele ja hinnaalanduse argumentidele, riskiks põhjendamatu kulu
Variant või töö: Põhjalikum remont
Kogukulu: Kõik ehitus-, materjali- ja kõrvalkulud
Teostamise aeg: Remondi ning müügieelse ettevalmistuse kestus
Tõenäoline mõju ja peamine risk: Võimalik mõju müügitulemusele, riskiks kulude mittetag teenimine
Ära lisa ühelegi variandile kontrollimata hinnalisa ega eelda, et kõige kallim valik on parim. Jäta töö tegemata, kui selle kulu on selge, kuid mõju müügihinnale, hinnaalanduse vajadusele või müügiajale ei ole konkreetse objekti puhul põhjendatav.
Tallinna või Harjumaa kodu puhul saad lähtepunktiks küsida meilt tasuta hinnangu ja müügiplaani 48 tunniga. Vastame 24 tunni jooksul ning hinnangu küsimine ei tähenda kohustust müügiga jätkata. Nii saad enne investeerimist võrrelda praegust seisukorda, väikest värskendust ja põhjalikumat remonti ühe objekti põhjal, mitte üldise tasuvusprotsendi järgi.