Juhend selgitab, kuidas luua pärijatele ühine faktiline lähtekoht, tuua esile vastuseisu põhjused ja leppida kokku müügi põhitingimused. Samuti käsitleb see olukorda, kus kokkulepet ei sünni.
Lühivastus: looge enne müügiotsust kõigile ühine faktiline lähtekoht
Ühise otsuseni jõudmiseks selgitage esmalt välja pärijate õigused, vara ja kohustuste tegelik ulatus ning kinnisvara põhjendatud väärtus. Seejärel rääkige läbi iga pärija eesmärgid ja tingimused, mille korral võiks müük olla kõigile vastuvõetav.
Kuni pärandvara pole jagatud, kuulub see pärijatele ühiselt ning seda puudutavad otsused tehakse üldjuhul konsensuslikult. Seetõttu ei piisa kinnisvara müümiseks üksnes enamuse soovist.
Arutelu tasub jagada kaheks:
- kas kinnisvara müümine on üldse kõigi jaoks vastuvõetav;
- millise hinna, ajastuse ja muude põhitingimuste korral ollakse valmis müügiga nõustuma.
Kokkulepe muutub tõenäolisemaks siis, kui kõik pärijad lähtuvad samadest kontrollitud andmetest, mitte isiklikest oletustest vara väärtuse või võimaliku müügitulu kohta.
1. Vormistage pärimine ja selgitage välja otsustajate ring
Enne sisulist müügiarutelu tuleb notari juures välja selgitada, kes on pärijad ja kellel on õigus pärandvara puudutavates otsustes osaleda. Pärija tehakse kindlaks notari läbiviidavas pärimismenetluses.
Pärimistunnistus tõendab pärijate õigusi ning loob selgema aluse kinnisvara müügi kavandamiseks. See ei tähenda siiski, et kinnisvara jaguneks automaatselt pärijate vahel konkreetseteks tubadeks, ruumideks või muudeks füüsilisteks osadeks. Kuni pärandvara jagamiseni on pärijad ühisomanikud ning vara võõrandamise otsus tuleb teha ühiselt.
Praktikas tähendab see, et tavapärast müügitehingut ei tasu kavandada enne pärimismenetluse läbimist ja otsustajate ringi kindlakstegemist. Konkreetse pärimisasja õiguslikud üksikasjad tuleb kontrollida notarilt või juristilt, eriti kui pärijate ringi, testamendi või vara jagamise suhtes esineb vaidlusi.
2. Kontrollige enne hinnavaidlust vara ja kohustuste tegelikku seisu
Müügihinna ja võimaliku müügitulu üle saab sisuliselt arutada alles pärast seda, kui pärandvara koosseis ning sellega seotud kohustused on kontrollitud. Pärandiga võivad kaasneda kinnisvara kõrval ka hüpoteek, laenud või muud kohustused, mis mõjutavad pärijate tegelikku olukorda.
Koondage kõigile pärijatele sama teave:
- milline kinnisvara pärandvara hulka kuulub;
- millised õigused ja registrikanded sellega seostuvad;
- kas esineb laene, võlgnevusi või muid kohustusi;
- millised jooksvad kulud kaasnevad vara hoidmisega.
Kui pärandaja kohustuste ulatus ei ole selge või on põhjust arvata, et võlad võivad olla märkimisväärsed, saab pärandvara koosseisu ja kohustuste selgitamiseks nõuda inventuuri. Inventuuri käigus koostatakse pärandvara nimekiri ning see võib piirata pärija vastutust pärandvara väärtusega.
Ärge tehke lõplikke järeldusi jagatava müügitulu ega pärijate vastutuse kohta enne konkreetsete andmete kontrollimist.
3. Hankige kinnisvara väärtusest ühine ja põhjendatud lähtekoht
Sõltumatu hinnang annab pärijatele ühised numbrid, mille põhjal arutada, kas ja millistel tingimustel kinnisvara müüa. Nii liigub vestlus isiklikelt hinnasoovidelt vara seisukorra ja turuinfo juurde.
Hinnang ei kõrvalda automaatselt eriarvamusi. Üks pärija võib soovida kiiremat müüki, teine oodata ning kolmas pidada kinnisvara emotsionaalset väärtust rahalisest tähtsamaks. Hinnangu ülesanne on luua otsustamiseks ühine lähtekoht, mitte otsustada pärijate eest.
Pakume Tallinnas ja Harjumaal kinnisvaramaakleri teenust ka pärandvara müüjatele. Meie tasuta hinnang ja müügiplaan valmivad 48 tunniga. Hinnangu küsimisega ei pea pärijad veel müügi kasuks otsustama, kuid nad saavad konkreetsema aluse ühiste tingimuste arutamiseks.
Küsi pärandvara tasuta hinnangut
Hinnangut ei tule käsitleda ette lubatud lõpliku müügihinnana. See aitab kujundada müügiplaani ja hinnastamise lähtekoha, lõplik tulemus selgub müügiprotsessis.
4. Rääkige iga pärijaga eraldi ja tehke vastuseisu põhjus nähtavaks
Kui üks pärija ei soovi müüa, tuleb kõigepealt välja selgitada, millele ta tegelikult vastu on, mitte püüda teda kohe ümber veenda. Eraldi vestluses võib selguda, kas küsimus on müügis endas, hinnas, ajastuses, kodu emotsionaalses tähenduses või ebakindluses müügiprotsessi suhtes.
Kasulik on küsida igalt pärijalt samu küsimusi:
- milline tulemus oleks talle vastuvõetav;
- millised tingimused takistavad praegu nõustumist;
- millist lisateavet ta otsustamiseks vajab;
- kas tema seisukoht muutuks teistsuguse hinna või ajastuse korral.
Ühes meie avaldatud kliendiloos oli kolmel pärijal päritud korteri suhtes kolm erinevat arvamust. Pavel rääkis igaühega eraldi ja selgitas numbreid, mille järel jõuti ühise otsuseni. See on üks dokumenteeritud juhtum, mitte lubadus, et iga erimeelsus laheneb samal viisil.
Maakler saab aidata kinnisvara väärtust ja müügi praktilist poolt lahti seletada. Ühisele arutelule tasub tuua kontrollitud numbrid ning iga pärija selgelt sõnastatud tingimused, mitte oletused selle kohta, miks keegi müüki ei soovi.
5. Leppige kokku müügiotsuse põhitingimused, mitte ainult jah või ei
Üldisest nõusolekust „võime müüa” ei piisa. Koostage üks ühine otsustabel ja paluge igal pärijal märkida, milliste tingimustega ta nõustub ning millised punktid vajavad veel arutamist.
Leppige kokku vähemalt:
- millise hinnalähtekoha järgi müüki alustatakse;
- millal müügiga alustatakse;
- kes suhtleb maakleri, huviliste ja teiste osapooltega;
- kelle kaudu koondatakse pärijate tagasiside;
- millal vaadatakse hind ja müügiplaan uuesti üle;
- kuidas otsustatakse oodatust erineva pakkumise üle.
Kui arvamused lahknevad, võrrelge neid ühe punkti kaupa. Näiteks võib müügi enda suhtes olla üksmeel, kuigi alghinna või alustamise aja üle tuleb veel läbi rääkida. Nii muutub üldine vastasseis konkreetsete tingimuste loeteluks, millele saab lahendusi otsida.
Kirjutage kokkulepitud tingimused kõigile nähtavalt üles. Tehinguks vajaliku kokkuleppe vormi ja võimalike volituste kohta küsige notarilt või juristilt.
Kui kokkulepet ei sünni, eraldage kinnisvara müügiplaan õigusvaidlusest
Kui pärijad ei jõua müügis kokkuleppele, tuleb kinnisvara turuväärtuse ja võimaliku müügiplaani selgitamine hoida lahus õigusliku vaidluse lahendamisest. Maakler saab anda otsustamiseks kinnisvaraalase lähtekoha, kuid ei asenda notarit ega pärimisõigusega tegelevat juristi.
Notari või juristi poole tasub pöörduda siis, kui vaidlus puudutab pärijate õigusi, pärandvara jagamist, nõusoleku piisavust või tehinguks vajalikke volitusi. Iga pärija võib pärandvara jagamist nõuda ning vajaduse korral lahendab jagamise kohus. Konkreetse juhtumi võimalikud lahendused ja nende õiguslikud tagajärjed tuleb läbi arutada vastava spetsialistiga.
Kinnisvara turundamist ei tasu alustada enne, kui otsustajate ring ja müügiks vajalik ühine tahe on selged. Hinnangu ja müügiplaani võib siiski koostada otsustamise lähtekohaks, ilma et see kohustaks pärijaid müüki alustama. Kui õiguslik küsimus on lahendatud, saab olemasoleva kinnisvarainfo põhjal edasi liikuda konkreetsete müügitingimuste juurde.