Kuidas kontrollida üürniku tausta ja märgata riskitegureid?

Lühivastus: otsus peab põhinema kontrollitavatel andmetel

Üürniku tausta kontrollimiseks hinnake kindlas järjekorras kandidaadi maksevõimet, asjakohast taustainfot ja valmisolekut sõlmida kirjalik üürileping. Esmamulje võib toetada suhtlust, kuid üürniku valikut ei tasu rajada ainult sümpaatiale või veenvale jutule. Töökoha ja sissetuleku kinnitus, põhjendatud taustakontroll ning selgelt vormistatud kokkulepped annavad otsusele tugevama aluse.

Praktiline järjekord on järgmine:

• määrake, millist üürisuhte riski soovite hinnata;
• küsige ainult selleks vajalikke andmeid;
• kontrollige maksevõimet dokumentide põhjal;
• küsige luba varasema üürileandjaga suhtlemiseks;
• andke kandidaadile võimalus vastuolusid selgitada;
• fikseerige kokkulepped kirjalikus lepingus.

Kandidaadile tuleb arusaadavalt selgitada, mida kontrollitakse, miks andmeid vajatakse, kui kaua neid hoitakse ja kellele neid võidakse edastada. Taustakontroll aitab teha põhjendatuma valiku, kuid ei kõrvalda kõiki tulevase üürisuhte riske.

1. Koguge ainult üürilepingu jaoks vajalikud andmed

Enne iga küsimuse esitamist sõnastage, millist konkreetset üürisuhte riski vastus aitab hinnata. Kui selget seost lepingu sõlmimise või täitmisega ei ole, tuleks küsimus välja jätta. Isikuandmete töötlemisel kehtivad muu hulgas eesmärgipärasuse, minimaalsuse ja piiratud säilitamise põhimõtted.

Tavaliselt võivad valiku tegemiseks olla asjakohased:

• nimi ja vajalikud isikusamasuse andmed;
• kontaktandmed;
• soovitud üüriperiood;
• koos elama asuvad inimesed;
• põhjendatud teave sissetuleku või maksevõime kohta;
• varasema üürileandja kontakt kandidaadi loal.

Isikut tõendava dokumendi abil saab lepingu sõlmimisel isikusamasust kontrollida. Dokumendi täielikku koopiat ei tule säilitada vaikimisi, selleks peab olema konkreetne vajadus ja sobiv õiguslik alus.

Tavapärase taustakontrolli hulka ei kuulu terviseandmed, usutunnistus, poliitilised vaated, etniline päritolu ega muud üürisuhte seisukohalt asjassepuutumatud eriliiki andmed. Kandidaat peab teadma, milleks tema andmeid kasutatakse, kui kaua neid säilitatakse ja kas neid edastatakse kellelegi teisele. Valikukriteeriumid peavad olema seotud üürisuhtega, mitte inimese kaitstud omadustega.

2. Kontrollige maksevõimet tõendite, mitte lubaduste järgi

Maksevõime hindamisel võrrelge kandidaadi regulaarset sissetulekut kogu igakuise eluasemekuluga, mitte ainult kuulutuses märgitud üüriga. Arvesse lähevad ka kõrvalkulud, sest need moodustavad osa kandidaadi tegelikust igakuisest kohustusest.

Kandidaadilt võib küsida põhjendatud teavet sissetuleku kohta või selle tõendit, kui see on vajalik üürilepingu sõlmimise otsustamiseks. Sobiv tõend peab aitama kinnitada püsiva sissetuleku või piisava rahalise puhvri olemasolu. Töökoha ja regulaarse sissetuleku kinnitus annab maksevõimest tugevama aluse kui suuline lubadus, et tasumisega probleeme ei teki.

Võrdse kohtlemise huvides määrake enne kandidaatide hindamist samad üürisuhtega seotud kriteeriumid, näiteks:

• kas sissetulek on regulaarne;
• kas üür ja eeldatavad kõrvalkulud on sissetulekuga mõistlikus suhtes;
• kas esitatud info ja tõendid on omavahel kooskõlas;
• kas kandidaat suudab selgitada sissetuleku ajutist või ebaregulaarset iseloomu.

Kui töökoha kirjeldus, sissetulekuinfo või dokumendid ei ühti, küsige täpsustust. Vastuolu on põhjus lisaküsimuseks, mitte automaatselt alus kandidaadi välistamiseks. Nii jääb otsus kontrollitavaks ja kandidaat saab võimaluse olukorda selgitada.

3. Küsige luba varasema üürikogemuse kontrollimiseks

Varasema üürileandjaga võib ühendust võtta kandidaadi eelneval loal ja üksnes üürisuhte seisukohalt asjakohaste asjaolude kontrollimiseks. Küsige kandidaadilt otse, kas ta lubab referendiga ühendust võtta, ning selgitage, millist infot soovite saada. Eesmärk võib olla näiteks esitatud üürikogemuse kontrollimine, mitte kandidaadi eraelu kohta kõrvalise teabe kogumine. Eelneva loa küsimist peetakse heaks praktikaks.

Küsige abi üürniku valikul

Maksehäirete või muude tundlike avalike andmete kontroll ei ole piiranguteta päring. Iga kasutatava andmeliigi jaoks peab olema sobiv õiguslik alus, kontroll peab olema proportsionaalne ning huve tuleb tasakaalustada. Kandidaadile tuleb anda võimalus leitud andmeid kommenteerida või parandada.

Registrileidu ei tasu käsitleda automaatse lõppotsusena. Vaadake, kas teave on konkreetse üürisuhte ja praeguse maksevõime seisukohalt asjakohane, ning võrrelge seda kandidaadi selgituse ja muude tõenditega. Sama põhimõte kehtib varasema üürileandja hinnangu puhul: referents on üks otsuse alus, mitte kogu otsus.

Kui kandidaat valituks ei osutu, ei tohiks tema andmeid säilitada põhjendamatult kaua. Piiratud säilitamise põhimõte eeldab, et valimata kandidaatide andmed kustutatakse pärast põhjendatud perioodi.

4. Vaadake riskimärke koos, mitte üksiku omadusena

Peamised riskitegurid on kiirustamine, kontrollist keeldumine, vastuoluline taustainfo, muutuv tööinfo ja probleemne suhtlus enne lepingu sõlmimist. Neid tuleb hinnata kogumina ning võrrelda kandidaadi dokumentide ja selgitustega.

Kui kandidaat soovib väga kiiresti sisse kolida ja survestab otsust kohe langetama, lõpetage kavandatud kontrollid sellest hoolimata rahulikult. Sama kehtib siis, kui pakutakse mitme kuu üüri sularahas ette. Ettemaks ei asenda isikusamasuse, maksevõime ega tausta kontrollimist. Selline pakkumine on põhjus küsida täpsustusi, mitte iseseisev tõend ebausaldusväärsuse kohta.

Lisakontrolli vajavad olukorrad, kus kandidaat:

• keeldub põhjendatud kontrollist või ei soovi esitatud infot kinnitada;
• muudab korduvalt töökohta, sissetulekut või elamisplaani puudutavaid vastuseid;
• esitab andmeid, mis ei ühti dokumentide või varasema jutuga;
• väldib sisulisi küsimusi või suhtleb enne lepingu sõlmimist pidevalt ebaselgelt.

Ükski neist märkidest ei tõenda üksi, et kandidaat on ebausaldusväärne. Fikseerige oluline vastuolu, küsige konkreetne täpsustav küsimus ja andke kandidaadile võimalus seda selgitada. Lõplik otsus tehke kontrollitavate asjaolude tervikpildi põhjal.

5. Vormistage kokkulepped kirjalikult ja dokumenteerige üleandmine

Taustakontroll tuleb lõpetada kirjaliku üürilepingu ja üleandmisaktiga, sest need fikseerivad poolte kokkulepped ning eluruumi seisukorra lepingu alguses. Kirjalikule dokumendile on hilisema vaidluse või nõude korral lihtsam tugineda.

Lepingus tasub selgelt kirja panna vähemalt:

• üürileandja ja üürniku andmed;
• üürisumma, kõrvalkulud ja maksetähtajad;
• lepingu kestus;
• poolte peamised õigused ja kohustused;
• lepingu lõpetamise kord.

Tagatisraha võib vähendada osa maksete või kahjustustega seotud riskist, kuid see ei asenda taustakontrolli, selget lepingut ega üleandmise dokumenteerimist. Seadusest tulenevaid piirmäärasid, tasumise korda ja tagatisraha kasutamise tingimusi käsitlevad sätted tasub enne lepingu sõlmimist lasta Eesti õiguse asjatundjal üle vaadata.

Üleandmise ja vastuvõtmise aktis kirjeldage eluruumi ning selle sisustuse seisukorda, nähtavaid kahjustusi, üleantavaid võtmeid ja arvestite näite. Vajaduse korral lisage kuupäevastatud fotod. Nii on lepingu lõppedes võimalik võrrelda algset ja hilisemat seisukorda ning tugineda võimalike nõuete puhul konkreetsetele tõenditele.

Kui soovite kontrolli ja lepingu vormistamisel abi

Pakume Tallinnas ja Harjumaal üürile andmise teenust, mis hõlmab üürnike kontrollimist ja lepingu vormistamist. See sobib omanikule, kes soovib kandidaadi valikul ja kirjalike kokkulepete ettevalmistamisel maakleri abi.

Päringut tehes kirjeldage objekti, soovitud üüriperioodi ja seda, millises etapis abi vajate. Samuti tasub täpsustada, milliseid kandidaatide kontrollitoiminguid soovite konkreetse üürisuhte puhul kasutada. Nii saab kohe arutada, milline info on otsuse tegemiseks asjakohane ning millised dokumendid ja kokkulepped tuleb enne eluruumi üleandmist ette valmistada.

Vastame päringule 24 tunni jooksul ja selgitame koostöö järgmisi samme ilma müügisurveta.

Saatke üürile andmise päring