Kuidas mõjutavad maksud ja kulude jagamine pärandvara müügiotsust?

Lühivastus: otsustage netotulu ja jätkuvate kulude, mitte üksnes müügihinna järgi

Pärandvara müügiotsuse alus on pärijatele jääv netosumma, mitte ainult võimalik müügihind. Eestis ei ole eraldi pärimismaksu ja pärandi saamine ise tulumaksukohustust ei tekita. Päritud kinnisvara hilisem müük võib aga olla maksustatav ning pärija soetamismaksumuseks loetakse üldjuhul tema enda dokumentaalselt tõendatud kulud, mitte vara turuväärtust pärimise hetkel.

Enne otsustamist pange kirja:

• eeldatav müügihind;
• võimalik tulumaks;
• pärimismenetluse ja müügiga seotud kulud;
• laenu-, kommunaal- ja muud kulud, mis müügiga ootamisel jätkuvad;
• pärast kõiki mahaarvamisi pärijatele jääv summa.

Mitme pärija puhul lisage arvestusse ka see, kes on senised kulud tasunud ja kuidas need omavahel jaotatakse. Jagamata pärandvara kulud võivad jääda pärijate ühisele vastutusele, mistõttu on mõistlik maksed dokumenteerida ja edasine kulude kandmine kokku leppida.

Võrrelge praegu müümise netotulu ootamise variandiga, millest on maha arvatud kogu ooteaja kulud. Konkreetset arvulist tulemust ei saa tuletada üksnes müügihinnast, sest see sõltub maksuvabastuse kohaldumisest, tõendatavatest kuludest, vara kohustustest ja pärijate kokkulepetest.

1. Tehke vahet pärandi saamisel ja kinnisvara hilisemal müügil

Pärandi saamine ja päritud kinnisvara müümine on maksustamise mõttes kaks erinevat sündmust. Eestis ei ole eraldi pärimismaksu ning pärandi vastuvõtmine iseenesest ei tekita pärijale tulumaksukohustust.

Maksuküsimus tekib tavaliselt hiljem, kui korter, maja või muu päritud kinnisvara müüakse. Kui tehingule ei kohaldu maksuvabastus, võib müügist saadud maksustatavale kasule rakenduda 22% tulumaksumäär.

Levinud eksimus on järeldada, et kuna vara saadi maksuvabalt, on automaatselt maksuvaba ka selle võõrandamine. Tegelikult tuleb müügi puhul eraldi hinnata:

• kas rakendub elukoha müügi maksuvabastus;
• milline osa müügitulust on maksustatav kasu;
• milliseid dokumentaalselt tõendatud kulusid saab arvesse võtta.

Seega ei näita pärandvara turuväärtus ega kavandatav müügihind üksi, kui palju raha pärijatele tehingust tegelikult jääb. Maksuvaba pärimine ei tähenda automaatselt maksuvaba müüki.

2. Kontrollige enne müüki maksuvabastust ja tõendatavaid kulusid

Enne müügihinna jaotamist kontrollige, kas tehing võib olla maksuvaba ning millised tõendatud kulud vähendavad maksustatavat kasu. Kui pärija kasutas päritud korterit või maja kuni müügini oma tegeliku elukohana, võib müük vastata elukoha müügi maksuvabastuse tingimustele. Seda maksuvabastust saab kasutada ühele elukoha müügile kahe aasta jooksul.

Kontrollida tuleb nii eluruumi tegelikku kasutust kui ka seda, kas sama maksuvabastust on eelneva kahe aasta jooksul juba rakendatud. Pelgalt sissekirjutusest või kinnisvara omamisest ei tasu teha järeldust konkreetse tehingu maksuvabastuse kohta.

Kui müük on maksustatav, ei loeta pärija soetamismaksumuseks üldjuhul kinnisvara turuväärtust pärimise hetkel. Arvesse lähevad tavaliselt pärija enda dokumentaalselt tõendatud kulud.

Maksustatavat kasu võivad vähendada otseselt müügiga seotud ja dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks:

• notaritasu ja riigilõiv;
• maakleri vahendustasu;
• tõendatud parenduskulud.

Seepärast koguge enne müüki kokku arved, maksekorraldused, lepingud ja muud kuludokumendid. Dokumendi olemasolu ei asenda siiski hinnangut sellele, kas konkreetne kulu on maksuarvestuses lubatud, mistõttu tuleks ebaselged kirjed enne tehingut pädeva spetsialistiga üle vaadata.

3. Kaardistage kõik kulud, mis vähendavad pärijatele jäävat summat

Kulude täielik ülevaade peab hõlmama pärimismenetlust, kavandatavat müügitehingut ja iga ootekuuga lisanduvaid väljaminekuid. Nii ei teki olukorda, kus omavahel võrreldakse ainult kuulutuse müügihinda ja pärijate soovitud summat.

Kulurühm: Pärimismenetluse kulud

Mida arvestada: Menetluse algatamise avalduse tõestamine 63,90 eurot ning pärijate väljaselgitamine ja pärimistunnistuse väljastamine 102,25 eurot

Kulurühm: Lisanduvad menetluskulud

Mida arvestada: Käibemaks, tehnilised teenused, põhjendatud kulud ning võimalikud kinnistusraamatu toimingute tasud

Kulurühm: Müügiga seotud kulud

Mida arvestada: Tehinguga seotud notaritasud, riigilõivud ja kokkulepitud vahendustasu

Kulurühm: Vara hoidmise kulud

Mida arvestada: Laenumaksed, kommunaalkulud ja muud haldamisega seotud kohustused

Põhilistele pärimismenetluse notaritasudele lisandub käibemaks. Samuti võivad kaasneda tehniliste teenuste, postitamise, kinnistamisavalduse ja teiste vajalike toimingute kulud.

Küsi pärandkodu väärtuse hinnangut

Ooteaja hindamiseks arvutage vara hoidmise kulud eraldi ühe kuu kohta. See näitab, kui palju peab võimalik hilisem hinnavõit vähemalt katma. Kulude tasumata jätmisel võivad kuhjuda võlgnevused ja viivised ning haldamata vara väärtus võib langeda.

4. Leppige mitme pärija puhul kulude kandmine kirjalikult kokku

Enne pärandvara jagamist kannavad selle kulude eest vastutust pärijad ühiselt, kuid võlausaldaja võib nõuda kogu kohustuse täitmist ka ühelt pärijalt. Kohustuse tasunud pärijal on seejärel õigus nõuda kaaspärijatelt nende osa hüvitamist.

Seetõttu tasub kohe kirjalikult kokku leppida:

• kes suhtleb korteriühistu, panga ja teenusepakkujatega;
• kes tasub laenumaksed, kommunaalarved ja muud jooksvad kulud;
• millises proportsioonis pärijad kulusid kannavad;
• kuidas hüvitatakse summad pärijale, kes maksab teistest rohkem;
• kuidas kajastatakse tehtud maksed vara hilisemal müümisel või jagamisel.

Säilitage arved, maksekorraldused ja muu makseid tõendav teave. Nii ei sõltu hilisem arveldamine üksnes mälust või suulisest kokkuleppest. Kulude ja maksete dokumenteerimine aitab vähendada pärijate hilisemate vaidluste riski.

Kokkuleppe puudumine ei peata jooksvaid arveid. Kui ükski pärija ei soovi kulusid pikalt kanda või ühise haldamise tingimustes ei jõuta kokkuleppele, võib varasem müük muutuda praktiliselt kaalukamaks. Konkreetse vaidluse, hüvitamisnõude või õigusliku lahenduse puhul tuleks pöörduda õigusnõustaja poole.

5. Võrrelge müümist ja ootamist sama otsustuslehe abil

Kohe müümise ja ootamise vahel saab valida alles siis, kui mõlema variandi puhul on arvutatud pärijatele jääv summa samadel alustel. Kasutage üht otsustuslehte ja täitke sellel kaks veergu: „müük praegu” ning „müük pärast ootamist”.

Märkige kummagi variandi juurde:

• realistlik müügihinna hinnang;
• võimalik maksustatav kasu ja hinnanguline tulumaks;
• dokumentaalselt tõendatud mahaarvatavad kulud;
• müügitehinguga kaasnevad kulud;
• ooteaja laenu-, kommunaal- ja halduskulud;
• pärijate vahel jaotatav eeldatav netosumma.

Lihtsustatud arvutuskäik on: müügihind miinus tehingukulud, võimalik tulumaks, tasumata kohustused ja muud müügiks vajalikud väljaminekud. Seejärel jagatakse järelejäänud summa pärijate vahel vastavalt nende õigustele ja kokkulepetele.

Ootamise variandis korrutage igakuised hoidmise kulud kavandatud kuude arvuga ning märkige, kes need vahepeal tasub. Kontrollige maksuvabastuse tingimusi uuesti tegelike asjaolude põhjal. Elukoha maksuvabastus võib kohalduda siis, kui pärija kasutas eluruumi kuni müügini oma tegeliku elukohana, kuid seda saab kasutada ainult ühele elukoha müügile kahe aasta jooksul.

Ooteaega võib kasutada ka puuduvate arvete ja maksekorralduste kogumiseks, kuid dokumentide leidmist ei tohi käsitada automaatse maksusäästuna. Kinnisvara hindamine ja notariaalne dokumentatsioon võivad aidata müügihinda põhjendada ning vara mitme pärija vahel õiglasemalt jagada.

Oodata tasub vaid juhul, kui prognoositav suurem netosumma katab ooteaja lisakulud ja nendega seotud riski.

6. Alustage müügiplaani kinnisvara väärtuse hindamisest

Enne pärandkodu müüki panemist on vaja määrata selle tänane realistlik hinnaline lähtekoht. Ilma selleta ei saa usaldusväärselt hinnata ei võimalikku netotulu ega seda, kas müügiga alustamine on ootamisest mõistlikum.

Pakume Tallinnas ja Harjumaal kinnisvaramaakleri teenust ning kodu müügi vahendamist ka pärandvara müüki kaaluvatele omanikele. Meilt saab tasuta hinnangu ja müügiplaani 48 tunniga. Hinnang aitab panna maksude, tehingukulude ja hoidmise kulude kõrvale vara eeldatava turuväärtuse ning annab pärijatele ühise aluse edasise otsuse arutamiseks.

Kinnisvara hinnang ei asenda konkreetse tehingu maksukäsitluse ega pärijate õiguste kontrollimist. Maksuküsimused tuleb vajaduse korral üle vaadata Maksu- ja Tolliameti või maksuspetsialistiga ning pärimis- ja omandiküsimused notariga.

Kui pärandkodu asub Tallinnas või Harjumaal, küsige tasuta hinnangut. See ei kohusta müügiga jätkama ning vastame 24 tunni jooksul.

Saada pärandvara müügi päring