Kuidas valmistada kodu üürileandmiseks ette?

Lühidalt: mida teha enne kodu üürile pakkumist?

Enne kodu üürile pakkumist pane esmalt paika soovitud üürisuhte kestus, möbleeritus ja see, millal eluruum vabaneb. Need otsused annavad aluse nii kuulutusele kui ka hilisemale lepingule.

Praktiline järjekord on järgmine:

• kontrolli kodu seisukorda, korista ruumid ja kõrvalda nähtavad väikesed puudused;
• määra sarnaste pakkumiste põhjal realistlik üürihind;
• kogu kokku kõrvalkulude varasem suurusjärk;
• pildista korrastatud kodu ning koosta täpse infoga kuulutus;
• vali kandidaate läbimõeldud ja järjepideva protsessi alusel;
• sõlmi kirjalik leping, milles on kokku lepitud üür, kõrvalkulud ja tagatis;
• fikseeri üleandmisaktis kodu seisukord, arvestite näidud ja üleantud võtmed.

Ettevalmistus ei lõpe võtmete üleandmisega. Füüsilise isikuna saadud üüritulu tuleb deklareerida, lähtudes deklaratsiooni esitamise ajal kehtivatest ametlikest maksureeglitest.

Pane paika üürimise eesmärk ja kodu möbleeritus

Üüripakkumise sisu muutub selgemaks, kui otsustad enne kuulutamist, kellele, millisest kuupäevast ja kui pikaks ajaks soovid kodu välja üürida. Arvesta seejuures ruumide, asukoha ja sisustusega, mitte ainult enda eelistustega.

Pane paika, kas kodu antakse üle:

• täielikult möbleerituna;
• osaliselt möbleerituna;
• möbleerimata.

Koosta eraldi nimekiri mööblist ja tehnikast, mis jäävad üürniku kasutada. Märgi üles näiteks voodid, kapid, valgustid ja kodumasinad ning vaata üle nende seisukord. Seda nimekirja saab hiljem kasutada kuulutuse täpsustamisel ja üleandmisakti koostamisel.

Enne pakkumise avaldamist mõtle läbi ka lepingu eeldatav vorm. Tähtajaline leping seob üürisuhte kindla perioodiga ning seda ei saa üldjuhul korraliselt enne tähtaja lõppu üles öelda. Erakorraliseks lõpetamiseks peab olema mõjuv põhjus.

Seetõttu ei tasu valida tähtajalist või tähtajatut lepingut automaatselt. Valik peab sobima kavandatud üürisuhtega, selle kestuse ja mõlema poole vajadustega.

Kontrolli kodu seisukorda ja tee vajalikud parandused

Kodu seisukord tuleks üle vaadata enne pildistamist, et nähtavad puudused ei jõuaks kuulutusse ega jääks tulevase üleandmise ajaks lahendamata. Kontrolli vee- ja elektrisüsteeme, lukke, aknaid, ventilatsiooni ning sanitaartehnikat.

Vaata ruumid läbi tavakasutuse vaatenurgast. Kas uksed ja aknad avanevad ning sulguvad? Kas segistid, valgustid ja kodumasinad töötavad? Kas vannitoas ja köögis on märgatavaid puudusi? Nähtavad väikesed vead tasub enne näitamisi parandada. Üürileandja peab andma eluruumi üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Seejärel korista kodu põhjalikult. Puhasta pinnad, põrandad, köök ja sanitaarruumid ning eemalda üleliigne isiklik kraam. Korralik koristus ja väikeste puuduste parandamine mõjutavad esmamuljet ning seda, kes üldse soovib koduga lähemalt tutvuda.

Eriti oluline on, et ruumide tegelik seisukord oleks selgelt nähtav. Isiklike esemete kuhjad, üleliigne mööbel või ajutiselt varjatud kahjustused muudavad nii hindamise kui ka hilisema seisukorra fikseerimise keerulisemaks. Kui ülevaatusel ilmneb probleem, mis eeldab erialaseid teadmisi, tasub selle olemus enne parandamise otsust asjatundjaga välja selgitada.

Määra realistlik üürihind võrreldavate pakkumiste põhjal

Realistliku üürihinna lähtekoht on võimalikult sarnaste aktiivsete pakkumiste võrdlus, mitte omaniku algne hinnasoov. Vaata eelkõige samas piirkonnas paiknevaid kodusid, mille suurus, tubade arv ja seisukord on sinu objektiga võrreldavad.

Võrdluses arvesta:

• remondi ja üldise viimistluse taset;
• möbleeritust ning kasutusse jäävat tehnikat;
• korrust ja hoone omadusi;
• kodu eripärasid, mis mõjutavad pakkumise atraktiivsust;
• vabanemise aega ja pakkumise üldist seisukorda.

Üksnes samas piirkonnas asumine ei tee kahte kodu võrreldavaks. Näiteks möbleeritud ja värskelt korrastatud eluruumi ei peaks hindama üks ühele möbleerimata või selgelt erinevas seisukorras objektiga.

Hoia üürihind ja kõrvalkulud eraldi. Kogu enne kuulutamist kokku varasemate kuude kõrvalkulude suurusjärk, et huviline saaks hinnata elamise eeldatavat kogukulu. Kuulutuses peaksid olema esitatud nii täpne üürisumma kui ka kõrvalkulude ligikaudne varasem tase.

Hinda tasub turul olevate pakkumiste muutudes uuesti kontrollida. Ükski konkreetne number ei taga iseenesest, et sobiv üürnik leitakse kindla aja jooksul.

Valmista ette fotod ja selge üürikuulutus

Fotod tasub teha alles pärast koristamist ja väikeste paranduste lõpetamist, võimalusel päevasel ajal ning loomulikus valguses. Kvaliteetsed fotod on kuulutuse keskne osa, sest nende põhjal otsustab huviline, kas soovib koduga lähemalt tutvuda.

Pildista kõik peamised ruumid arusaadavatest vaatenurkadest. Fotod peaksid näitama ruumide tegelikku paigutust, seisukorda ja sisustust. Ära peida olulisi puudusi kadreeringu või esemete taha, sest kuulutuse ja tegelikkuse erinevus muudab näitamise mõlema poole jaoks vähem tulemuslikuks.

Selges kuulutuses märgi vähemalt:

• täpne üürihind;
• varasemate kuude kõrvalkulude suurusjärk;
• pindala ja tubade arv;
• korrus;
• korterisse jääv mööbel ja tehnika;
• kuupäev, millal kodu vabaneb.

Kirjelda kodu konkreetselt ja väldi omadusi, mida fotod või tegelik seisukord ei kinnita. Kui mõni mööbliese või seade fotol paistab, kuid üürniku kasutusse ei jää, ütle see kuulutuses selgelt välja. Nii on huvilisel enne ühenduse võtmist pakkumisest üheselt mõistetav ülevaade.

Vali kandidaat süsteemselt ja tee proportsionaalne taustakontroll

Kandidaate tasub hinnata ette määratud ja kõigile ühtemoodi rakendatavate kriteeriumide järgi. Nii ei kujune otsus üksnes esmamulje või ühe vestluse põhjal ning erinevaid huvilisi on lihtsam sisuliselt võrrelda.

Küsi abi üürniku kontrollimisel

Pane enne suhtlust paika, millist valiku tegemiseks vajalikku teavet küsid. See võib hõlmata kavandatud sissekolimise aega, leibkonna suurust, soovitud üüriperioodi ja maksevõimega seotud asjakohast infot. Küsimused peaksid jääma üürisuhte hindamiseks vajalikesse piiridesse.

Allikad nimetavad taustakontrolli osadena maksehäirete kontrollimist ja varasemate üürileandjate kontaktide küsimist. Kontroll peab olema proportsionaalne ning kandidaadi valik süsteemne. Kui küsid soovitaja kontakti, lepi kandidaadiga kokku, et võtad selle inimesega ühendust.

Võrdle saadud vastuseid samade põhikriteeriumide alusel ja pane valiku põhjendus enda jaoks kirja. Taustakontroll toetab kaalutletud otsust, kuid ei kõrvalda kõiki tulevase üürisuhte riske. Meie üürile andmise teenus hõlmab üürnike kontrollimist ja lepingu vormistamist.

Pane lepingu põhitingimused enne allkirjastamist kirja

Kirjalik üürileping peab andma mõlemale poolele selge vastuse, kui palju, mille eest ja millal tasutakse ning kuidas saab üürisuhe lõppeda. Enne allkirjastamist fikseeri vähemalt:

• üürisumma ja tasumise kuupäev;
• kõrvalkulud, nende arvestamise alused ja arvete esitamise viis;
• tagatisraha suurus, tasumise aeg ja sellega seotud tingimused;
• lepingu kestus ning ülesütlemise kord;
• eluruumi ja sinna jäävate esemete üleandmise seisukord.

Kõrvalkulude puhul kirjuta võimalikult üheselt, millised kulud jäävad üürniku kanda. Ebaselgust aitab vältida ka kokkulepe selle kohta, kuidas ja millal edastatakse arved või nende koopiad. Selgelt määratlemata kõrvalkulud võivad hiljem põhjustada poolte vahel erimeelsusi.

Tagatisraha võib küsida kuni kolme kuu üüri ulatuses. See on ülempiir, mitte kohustuslik summa. Konkreetses lepingus tuleb kirja panna valitud tagatisraha suurus, tasumise tähtaeg ja selle kasutamise ning tagastamise tingimused.

Lepingu kestuse valik mõjutab lõpetamise võimalusi. Tähtajalist lepingut ei saa üldjuhul korraliselt enne kokkulepitud tähtaja lõppu üles öelda, erakorraliseks lõpetamiseks peab olema mõjuv põhjus.

Loe kogu leping enne allkirjastamist tervikuna läbi ja kontrolli, et lisad ei oleks põhitekstiga vastuolus. Kui tingimus on ebatavaline, keeruline või võib kaasa tuua olulisi kohustusi, lase see enne allkirjastamist Eesti õigust tundval spetsialistil üle vaadata. Nii saab hinnata konkreetset olukorda, mitte lähtuda üksnes üldisest lepingupõhjast.

Koosta üleandmisakt ja dokumenteeri kodu seisukord

Võtmete üleandmisel koosta kirjalik üleandmisakt, mille abil saab hiljem kontrollida, millises seisukorras kodu ja selle sisustus üürisuhte alguses olid. Üldise märkuse, näiteks „heas korras“, asemel kirjelda ruume, nähtavaid puudusi ning üürniku kasutusse jäävat mööblit ja tehnikat võimalikult konkreetselt.

Lisa aktile:

• üleandmise ajal tehtud fotod peamistest ruumidest, pindadest ja olemasolevatest kahjustustest;
• mööbli ja tehnika loetelu koos seisukorra kirjeldusega;
• elektri-, vee-, gaasi- või muude asjakohaste arvestite näidud;
• üleantud võtmete arv ja otstarve;
• üleandmise kuupäev ning poolte kinnitused.

Üleandmisakt koos fotode ja arvestinäitudega aitab fikseerida lepingu algushetke olukorra. Fotod tee üleandmise ajal ning säilita need algsel kujul koos aktiga, et nende seos konkreetse kuupäeva ja eluruumiga oleks arusaadav.

Hoia leping, akt, fotod ja maksetega seotud dokumendid ühes korrastatud kohas. Digitaalsete failide nimedes võib kasutada kuupäeva ja dokumendi liiki. Nii on hiljem lihtsam kontrollida algseid kokkuleppeid, makseid ning üleantud vara seisukorda.

Arvesta üüritulu deklareerimise kohustusega

Füüsilise isikuna saadud üüritulu tuleb deklareerida. Selleks tasub hakata vajalikke andmeid koguma kohe üürisuhte alguses, mitte alles tuludeklaratsiooni esitamise ajal.

Säilita korrastatult vähemalt:

• sõlmitud üürileping ja selle lisad;
• üürimaksete kuupäevad ning summad;
• makseid tõendavad pangaväljavõtted või muud dokumendid;
• lepingu muudatused ja maksetega seotud kokkulepped.

Hoia üürimaksed ja kõrvalkulude hüvitised arvestuses eristatavana. See muudab lepingu, laekumiste ja deklareeritavate andmete võrdlemise lihtsamaks.

Konkreetne maksukäsitlus võib sõltuda üürileandjast, tehingu sisust ja muudest asjaoludest. Enne deklaratsiooni esitamist kontrolli kehtivaid reegleid Maksu- ja Tolliameti ametlikust infost. Kui olukord ei ole tavapärane või hõlmab erinevaid tehinguliike, küsi nõu maksuspetsialistilt. Nii ei tugine otsus aegunud maksumäärale ega üldistusele, mis ei pruugi konkreetsele üürisuhtele sobida.

Millal kaasata üürile andmisel maakler?

Maakleri kaasamine on asjakohane siis, kui soovid anda üürniku kontrollimise ja lepingu vormistamise professionaalse toe alla. Pakume üürile andmise teenust Tallinnas ja Harjumaal ning kontrollime üürnikud üle ja vormistame lepingu.

Enne koostöö alustamist pane enda jaoks kirja, millistes ülesannetes abi vajad. Seejärel küsi konkreetselt:

• millised tegevused kokkuleppe alla kuuluvad;
• millised on koostöö tingimused ja poolte kohustused;
• kuidas kujuneb tasu ja millal see tasutakse;
• millised andmed ning dokumendid tuleb omanikul ette valmistada.

Selline ülevaade aitab eristada teenuse osa ülesannetest, mis jäävad omaniku korraldada. Kõik tingimused ja tasu tasub fikseerida enne töö alustamist, et koostöö ulatus oleks mõlemale poolele üheselt arusaadav.

Kui soovid Tallinnas või Harjumaal abi üürniku kontrollimise ja lepingu vormistamisega, võta meiega ühendust ning kirjelda lühidalt kodu ja soovitud üürisuhte põhitingimusi. Nii saab vestlus alata konkreetsest vajadusest, ilma et peaksid enne päringu tegemist kõiki üksikasju lõplikult otsustama.

Saada oma üürikodu kohta päring