Maakler aitab ostjal sobivaid objekte leida, turuhinda hinnata, dokumente kontrollida ja läbirääkimisi pidada. Enne koostööd tuleb kokku leppida teenuse ulatus, tasu ja tingimused.
Lühidalt: maakler toetab ostjat otsingust tehinguni
Maaklerteenust kasutava ostja peamine eelis on üks koordineeritud tugi kogu ostuteekonnal, alates sobivate objektide otsimisest kuni pakkumise ja tehinguni. Maakler saab selekteerida kuulutusi, koondada turuinfot, korraldada vaatamisi, võrrelda küsitud hinda turuolukorraga, vaadata üle dokumente ning esindada ostjat läbirääkimistel. Selline tööjaotus säästab aega, sest ostja ei pea iga objekti eeltööd ja suhtlust üksinda korraldama.
Turuinfo ja kontrollküsimused aitavad vähendada ohtu maksta kinnisvara eest põhjendamatult palju või jätta tähelepanuta oluline dokumentaalne või tehniline asjaolu. See võib olla eriti kasulik esmakordsele ostjale, kiire ajakavaga inimesele või ostjale, kes ei tunne Tallinna ja Harjumaa piirkondi ning hinnataset põhjalikult.
Maakleri kaasamine ei vabasta ostjat otsustusvastutusest. Enne koostöö algust tasub kirjalikult kokku leppida teenuse ulatus, tasu, maksmise aeg ja muud tingimused, sest maaklerite teenusepaketid võivad erineda.
Sobivate objektide leidmine ja ostja aja säästmine
Sihipärane otsing algab ostukriteeriumidest, mille järgi saab sobimatud pakkumised enne vaatamisi kõrvale jätta. Kasulik on määrata vähemalt piirkond, eelarve, kodu tüüp, suurus, soovitud seisukord, parkimisvajadus ja ostu ajakava.
Nende kriteeriumide põhjal saab maakler:
- selekteerida kuulutusi ja koondada asjakohase turuinfo;
- küsida müüjalt või müüja esindajalt täpsustavaid küsimusi;
- aidata korraldada vaatamisi mõistlikus järjekorras;
- tuua enne vaatamist esile punktid, mida kohapeal kontrollida;
- hoida eri objektide info võrreldavana.
Ostja ei pea seega iga kuulutuse kohta kogu eeltööd, kirjavahetust ja ajaplaneerimist üksi tegema. Maakleripoolne kuulutuste selekteerimine ja vaatamiste korraldamine võib vähendada otsingule kuluvat aega ning suunata tähelepanu objektidele, mis vastavad tegelikele vajadustele.
Meie ostuabi üks eeliseid on ligipääs objektidele enne avaliku kuulutuse ilmumist. See võib laiendada ostja valikut tavapäraste kinnisvaraportaalide kõrval. Kõige kasulikum on siiski hinnata iga objekti sobivust samade kriteeriumide järgi, olenemata sellest, kas pakkumine on juba avalik või jõuab ostjani varem.
Turuhinna hindamine enne pakkumise tegemist
Enne pakkumise esitamist tasub küsitud hinda võrrelda sarnaste objektide tegelike tehinguandmete ja piirkondliku turuinfoga. Kuulutuse hind näitab müüja ootust, kuid põhjendatud pakkumise lähtekoht peaks arvestama ka asukohta, objekti seisukorda, suurust, eripärasid ja võrreldavate tehingute hindu.
Maakler saab selle info koondada hinnaanalüüsiks. See aitab vastata praktilistele küsimustele: kas küsitud hind paikneb võrreldavate objektidega samas vahemikus, millised omadused hinnavahet põhjendavad ning millele võiks hinnaläbirääkimistel toetuda. Tegelike tehingute võrdlemine annab läbirääkimistele andmepõhisema aluse kui üksnes kuulutuste vaatamine.
Sellest on abi eriti siis, kui kodu meeldib ostjale väga ja kiire otsustamise soov hakkab kaaluma üles rahuliku võrdluse. Neutraalne hinnavaade aitab eristada objekti emotsionaalset väärtust ostja jaoks selle turutasemest.
Maakler võib aidata ülemaksmise riski vähendada, kuid ei saa tagada kindlat allahindlust ega rahalist säästu. Lõplik hind sõltub müüja valmisolekust, konkureerivatest pakkumistest, objekti omadustest ja kokkulepitud tehingutingimustest.
Dokumentide, registriandmete ja tehnilise seisukorra kontroll
Enne ostu tuleb võrrelda registriandmeid, müüja esitatud dokumente ja kinnisvara tegelikku olukorda. Eriti oluline on see maja puhul, kus kontroll hõlmab lisaks elamule ka maatükki, võimalikke abihooneid, juurdepääsu ja tehnosüsteeme.
Põhilised kontrollpunktid on:
- kinnistusraamatus olev omanik;
- hüpoteegid, servituudid ja muud kinnistut puudutavad asjaõigused;
- ehitisregistrisse kantud hooned ning ehitamise ja kasutamisega seotud dokumendid;
- registriandmete vastavus tegelikule planeeringule, hoonetele ja ümberehitustele;
- teadaolevad puudused ning nende kohta olemasolevad dokumendid.
Ehitisregistri kanne ei tõenda üksinda, et kõik ehitised või ümberehitused on nõuetekohaselt dokumenteeritud. Kontrollida tuleb konkreetseid ehitus- ja kasutusdokumente ning võrrelda neid kinnisvara tegeliku olukorraga.
Maakler võib aidata dokumente ja registriandmeid läbi vaadata, märgata vastuolusid ning koondada küsimused müüjale. Kui mõni asjaolu vajab eriteadmisi, tuleb see suunata sobivale spetsialistile. Õigusliku tähenduse või lepinguriskide hindamiseks võib vaja minna notarit või juristi, ehitise seisukorra ja võimalike puuduste hindamiseks ehitusspetsialisti.
Vajaduse korral saab ostja tellida sõltumatu tehnilise ülevaatuse. Maakleri kontroll toetab ostuotsust, kuid ei asenda õiguslikku ega tehnilist eksperdihinnangut.
Läbirääkimised ja laenuprotsessi koordineerimine
Maakler saab muuta läbirääkimised süsteemsemaks, sidudes ostja pakkumise hinnaanalüüsi, objekti seisukorra ja soovitud tehingutingimustega. Arutelu ei piirdu alati ostuhinnaga. Täpsustada võib ka seda, mis jääb kinnisvarasse, millal toimub valduse üleandmine, millised dokumendid tuleb enne tehingut esitada ning millistest tingimustest sõltub ostja pakkumine.
Ostja huvide esindajana saab maakler edastada pakkumise, küsida müüjalt põhjendusi ja aidata vastupakkumist hinnata. Emotsionaalselt neutraalne vahendaja aitab hoida tähelepanu kontrollitavatel asjaoludel, mitte üksnes sellel, kui väga ostjale konkreetne kodu meeldib.
Laenuga ostmisel lisandub suhtlus pangaga ning tehinguks vajalike dokumentide koondamine. Maakler võib aidata laenuprotsessi tegevusi koordineerida, näiteks jälgida, millal on vaja panga eelpakkumist või konkreetse objekti dokumente. Laenuotsuse, finantseeritava summa ja tingimused määrab siiski pank.
Pakume Tallinnas ja Harjumaal kinnisvara ostjatele abi nii läbirääkimistel kui ka laenuprotsessis. Koostöö alguses täpsustame, millistes tegevustes ostja meie tuge soovib ja millised sammud jäävad tema enda või panga korraldada.
Mida enne ostumaakleriga koostöö alustamist kokku leppida?
Enne koostöö alustamist tuleb kirjalikult fikseerida, mida ostuabi sisaldab ja millistel tingimustel seda osutatakse. Nii saab ostja võrrelda teenuse tegelikku sisu, mitte eeldada, et kõigi maaklerite paketid on ühesugused.
Kokkuleppes tasub täpsustada:
- milliste kriteeriumide järgi objekte otsitakse;
- kes suhtleb müüjatega ja korraldab vaatamisi;
- kas teenus sisaldab hinnaanalüüsi ja pakkumise koostamist;
- milline on maakleri roll läbirääkimistel;
- milliseid dokumente ja registriandmeid vaadatakse;
- kas abi hõlmab laenuprotsessiga seotud tegevuste koordineerimist;
- kui suur on tasu ja millal see makstakse;
- kui kaua koostöö kestab ning kuidas saab selle lõpetada.
Ostumaakleri teenusel ei ole üht kõigile maakleritele kehtivat hinda. Tasu, maksmise aeg ja teenuse täpne ulatus tuleb kokku leppida enne töö algust.
Aitame kinnisvaraostjaid Tallinnas ja Harjumaal ning vastame päringule 24 tunni jooksul ilma müügisurveta. Päringus tasub kirjeldada soovitud objekti, eelarvet, eelistatud piirkonda, finantseerimise seisu ja ostuplaani. Selle põhjal saame täpsustada, millist ostuabi on konkreetses olukorras vaja.