Milliseid dokumente on kodu müügitehinguks vaja?

Lühivastus: kodu müügiks vajalikud dokumendid

Kodu müügiks vajalik dokumentide valik sõltub objektist ja tehingu asjaoludest. Müügieelseks kontrolliks tasub üldjuhul koondada:

• kinnistusraamatu väljavõte;
• omaniku müügiõigust või esindaja notariaalset volikirja tõendavad andmed;
• korteri või maja plaan ja olemasolevad projektid;
• ehitusluba ning kasutusluba;
• energiamärgis;
• kommunaalarved ja võlgnevuste info;
• tehtud ümberehituste projektid ning kooskõlastused.

Kinnisasja võõrandamise tehing peab Eestis olema notariaalses vormis. Kui sõlmitakse eelleping, peab ka see olema notariaalne. Ostja omandiõigus tekib pärast vastava kande tegemist kinnistusraamatus.

Omandiõigust ja müügiõigust tõendavad dokumendid

Müügiõiguse tõendamisel on keskne küsimus, kas müüjana tegutsev inimene on kinnistusraamatusse kantud omanik või esindab omanikku kehtiva õigusliku aluse alusel. Omaniku ja kinnistuga seotud õiguste kontroll algab seetõttu kinnistusraamatu andmetest.

Kui omanik müüb kodu ise, kontrollitakse tema omandiõigust. Kui tehingut teeb omaniku nimel teine inimene, peab esindusõigus olema tõendatav. Selliseks aluseks võib olla notariaalne volikiri.

Praktiliselt tuleks enne tehingu kavandamist üle vaadata:

• kes on registrisse kantud omanik;
• kas müüja ja registrijärgne omanik on sama isik;
• kas esindaja volitus hõlmab kinnisasja müümist;
• kas kinnistul on õigusi või koormatisi, mida tuleb lepingus arvestada.

Notar kontrollib tehingu vormistamisel omandiõigust ja kinnistul lasuvaid koormatisi. See kontroll ei tähenda, et võimalikud omandi- või esindusküsimused võiks jätta alles notariaja eel lahendamiseks. Varajane kontroll aitab kindlaks teha, kes peavad tehingus osalema ja millised alusdokumendid tuleb esitada.

Mitme omaniku, pärandvara või piiriülese olukorra puhul sõltub vajalik dokumentatsioon konkreetsetest asjaoludest. Sellistel juhtudel tuleb omandi- ja esindusõigus enne tehingut eraldi üle kontrollida.

Kinnistusraamatu väljavõte ja kinnistut koormavad õigused

Kinnistusraamatu väljavõte aitab enne müüki kontrollida registrijärgset omanikku ning kinnistuga seotud õigusi ja koormatisi. See kuulub müügieelse dokumendikontrolli põhialuste hulka.

Väljavõttest ja teistest tehingudokumentidest tuleb tähele panna eelkõige:

• hüpoteeke;
• servituute;
• muid kinnistut koormavaid õigusi;
• kasutamist või juurdepääsu mõjutavaid registrikandeid.

Hüpoteekide, servituutide ja muude koormatiste kontroll aitab pooltel mõista, milliste õigustega tuleb müügitehingus arvestada. Need tuleb dokumentides ostjale nähtavaks teha.

Koormatise olemasolu ja selle muutmine või kustutamine on eri küsimused. Registrikanne ei näita iseenesest, milline lahendus sobib konkreetsele müügile. Vajalik tegevus sõltub koormatise liigist, tehingu kokkulepetest ja asjaosalistest ning see tuleb notariga kooskõlastada.

Kinnistusraamat on oluline ka tehingu lõppfaasis. Notariaalse lepingu sõlmimine ei muuda ostjat kohe registrijärgseks omanikuks. Omandiõigus läheb talle üle pärast omaniku muutmise kande tegemist kinnistusraamatus.

Korteri või maja tehnilised dokumendid

Tehniliste dokumentide ülesanne on näidata, kuidas kodu ametlikud andmed, ruumilahendus ja ehituslik taust omavahel kokku sobivad. Müügieelses kontrollis võivad olulised olla korteri või maja plaan, hoone projekt, ehitusluba, kasutusluba ja energiamärgis.

Praktiline kontrollnimekiri on järgmine:

• korteri või maja plaan;
• hoone põhi- ja muud olemasolevad projektid;
• ehitusluba;
• kasutusluba;
• energiamärgis, kui see on konkreetse objekti puhul asjakohane;
• uuema korteri puhul korteri pass ja selle lisad.

Plaani ja projektide puhul tasub võrrelda dokumentidel kujutatut tegeliku ruumilahendusega. Samuti on mõistlik vaadata ehitisregistri andmeid, eriti kui kodus on tehtud ehitustöid või ruumide kasutust on muudetud. Projekte, kooskõlastusi ja muid kinnisvaraga seotud dokumente soovitatakse koguda enne müüki ning võimaluse korral kontrollida andmeid ehitisregistrist.

Uuemal korteril võib olemas olla korteri pass, mis sisaldab näiteks asendiplaane, elektriskeeme ning sanitaartehnika või viimistlusmaterjalide hooldusjuhendeid. Vanemate korterite puhul ei pruugi sellist dokumentide komplekti olla.

Kasutusloa ja energiamärgise olemasolu tuleks kontrollida objekti andmete põhjal. Energiamärgist ei saa käsitleda eranditeta ühesuguse nõudena igale kodule, kuid olemasolev märgis tasub tehniliste dokumentide hulka lisada.

Ümberehituste projektid ja kooskõlastused

Muudetud planeeringu korral tuleb kõigepealt võrrelda kodu praegust ruumilahendust olemasolevate plaanide, projektide ja ehitisregistri andmetega. Kui eemaldatud või lisatud on seinu, muudetud ruumide otstarvet, tehtud juurdeehitus või muid olulisi ehitustöid, tuleb välja otsida töödega seotud projektid ja kooskõlastused. Selliste dokumentide puudujäägid võivad tehingut pidurdada.

Kontrolli käigus tasub kõrvutada:

• kodu tegelik planeering;
• korteri või maja ametlik plaan;
• ehitusprojektid ja nende muudatused;
• tööde kohta antud kooskõlastused;
• ehitisregistrisse kantud andmed.

Projektid ja muud kinnisvaraga seotud dokumendid on mõistlik kokku koguda enne müügi alustamist, mitte vahetult enne notariaega. Ehitisregistri kontroll võib varakult näidata, kas registriandmed ja tegelik olukord vajavad täiendavat tähelepanu.

Küsi abi müügidokumentide kontrollimisel

Kui dokumentidest ja vaatlusest ei piisa olukorra hindamiseks, võib tehniline ülevaatus aidata avastada nii varjatud puudusi kui ka dokumentatsiooni puudujääke. See on vajaduspõhine kontroll, mitte iga kodu müügil automaatselt nõutav dokument.

Kommunaalarved, võlgnevuste info ja muud ostjat toetavad materjalid

Ostjad soovivad sageli näha kommunaalarveid, et saada ülevaade kodu senistest jooksvatest kuludest. Korteri müügil peetakse oluliseks ka tõendit selle kohta, et omanikul puuduvad võlgnevused.

Kui kodu kohta leidub täiendavaid materjale, tasub koondada ka:

• korteri pass;
• asendiplaanid ja elektriskeemid;
• sanitaartehnika, parketi või muu sisustuse hooldusjuhendid.

Korteri pass võib sisaldada plaane, elektriskeeme ja hooldusjuhendeid, kuid vanemate korterite puhul ei pruugi sellist dokumentide komplekti olla.

Notariaalne müügileping, eelleping ja kinnistusraamatu kanne

Ostjast saab kinnisvara omanik alles siis, kui omaniku muutmine on kinnistusraamatusse kantud, mitte notariaalse lepingu allkirjastamise, hinna tasumise ega võtmete üleandmise hetkel.

Kinnisasja võõrandamise tehing tuleb Eestis vormistada notariaalselt. Lihtkirjalik müügileping ei vasta vorminõudele ja on tühine. Sama nõue kehtib eellepingule, kui pooled võtavad sellega kohustuse sõlmida tulevikus kinnisasja müügileping.

Notari juures vormistataval tehingul on tavaliselt kaks omavahel seotud osa:

• võlaõiguslik osa käsitleb poolte kokkuleppeid, näiteks hinda, tasumist ja valduse üleandmist;
• asjaõiguslik osa sisaldab kinnistusosakonnale esitatavat avaldust omaniku muutmise kande tegemiseks.

Need osad sõlmitakse tavaliselt korraga samas notariaalses dokumendis, kuigi neid on võimalik vormistada ka eraldi.

Broneerimisleping ei anna ostjale omandiõigust. Allikas kirjeldab seda lihtkirjaliku ajutise kokkuleppena, mille eesmärk on hoida objekti kokkulepitud perioodil teisele ostjale müümast. Seda ei tohi samastada notariaalse müügilepingu, notariaalse eellepingu ega kinnistusraamatu kandega.

Tehingu täpne ülesehitus sõltub konkreetsetest asjaoludest ja kokkulepetest. Notar kontrollib vormistamisel omandiõigust ning kinnistul lasuvaid koormatisi, mis aitab siduda lepingu registriandmete ja kavandatava omanikukandega.

Millal dokumendid kokku koguda ja kuidas puudujääke käsitleda?

Müügidokumentide olemasolu tasub kontrollida enne kuulutuse avaldamist ja sisuliste läbirääkimiste alustamist, et võimalikud vastuolud ei ilmneks alles tehingu lõppfaasis. Müüjal soovitatakse tähtsad dokumendid enne kuulutuse lisamist kokku koguda ning puudujääkidega varakult tegeleda.

Praktiline ettevalmistusjärjekord on järgmine:

1. Koonda omandi- ja esindusõiguse alused, kinnistusraamatu andmed, plaanid, projektid, load ning kulude ja võlgnevustega seotud materjalid.
2. Võrdle plaane ja projekte kodu tegeliku ruumilahendusega.
3. Kontrolli kinnistusraamatust omanikku ja koormatisi ning ehitisregistrist objekti tehnilisi andmeid.
4. Märgi eraldi dokumendid, mis puuduvad, on aegunud või ei vasta nähtavale olukorrale.
5. Selgita enne edasiste järelduste tegemist, kas konkreetne dokument on selle objekti ja kavandatava tehingu puhul nõutav.

Ehitisregistri kontrolli ning projektide ja kooskõlastuste varajast koondamist soovitatakse teha juba müügi ettevalmistamisel.

Puuduv dokument ei tähenda automaatselt, et kodu ei saa müüa. Esmalt tuleb kindlaks teha, mida dokument puudutab, kas registriandmed ja tegelik olukord erinevad ning milline mõju võib puudujäägil konkreetsele tehingule olla. Ehitustöödega seotud projektide või kooskõlastuste puudumine võib müüki pidurdada, mistõttu tasub see küsimus lahendada enne notariaja kavandamist.

Kui ostja kasutab pangalaenu, tuleb arvestada ka tema rahastamisolukorrast tulenevate dokumendiküsimustega. Need võivad sõltuda pangast, objektist ja laenutaotlusest ning selguvad konkreetse menetluse käigus.

Dokumentide kontroll müügiplaani osana Tallinnas ja Harjumaal

Kui kaalud kodu müüki Tallinnas või Harjumaal, on mõistlik alustada objekti ülevaatusest, tasuta hinnangust ja müügiplaanist, mitte oodata kõigi paberite leidmisega esimese ostjapakkumiseni. Pakume kodu müügi vahendamist ning tasuta hinnangut ja müügiplaani 48 tunniga.

Esimeseks vestluseks saad valmistuda, pannes kirja:

• kinnisvara aadressi ja liigi;
• teadaolevad omandi- või esindusõiguse eripärad;
• olemasolevad plaanid, projektid ja load;
• tehtud ümberehitused;
• dokumendid, mille olemasolus sa pole kindel;
• soovitud müügiajakava.

See annab müügiplaani koostamiseks selgema lähtekoha, kuid ei eelda, et omanik peab enne ühenduse võtmist kogu dokumentatsiooni ise lõplikult korrastama.

Meie kinnitatud pakkumisse kuuluvad 30 päeva garantii ja 0 eurot ette. Vahendustasu lepime kokku enne töö alustamist ja fikseerime lepingus. Tasu makstakse pärast tehingut, ette ei ole vaja maksta.

Tasuta hinnangu ja müügiplaani küsimiseks võta meiega ühendust ning kirjelda lühidalt objekti ja müügimõtet. Seejärel saad otsustada, kas ja millal müügiga edasi liikuda.

Saada päring kodu müügiplaani kohta